• 分類：講座與案例
• 作者：孫婷婷
• 來源：
• 發布時間：2023-02-20 14:46
• 訪問量：

【概要描述】? ? ? ? ? 按照房地產企業成本和產品屬性，我們將房地產開發成本劃分為結構性成本、敏感性成本和功能性成本三大類。 ? ? ? ? ?(1)結構性成本，是指對承受各種荷載、起骨架作用的空間體系(如樁基、基礎、柱、梁、板、墻等)所投入的成本。這部分不太受業主關注，但屬于建筑物的必備要素，需要進行諸如鋼筋含量、混凝土含量、模板含量、砌體含量、窗地比、外立面率等指標的控制。 ? ? ? ? (2)敏感性成本，是指某參數的小幅度變化就能導致經濟效果指標的較大變化，這里引申為相對投入較少、回報較高、最受業主關注的部分，如園林景觀工程、門窗工程、外立面裝修、大堂精裝修、電梯前室裝修、智能化工程等。 ? ? ? ? (3)功能性成本，這里分為基本功能和附加功能。基本功能是實現項目用途必不可少的功能;附加功能是基本功能之外的其他功能。 ? ? ? ?將成本進行上述分類，主要是考慮成本策劃階段進行成本的不均衡投放，我們的成本投入需要“好鋼用在刀刃上”。這些說的都是“有效成本”，在此不展開說，今天主要跟大家說的是關于“無效成本”的管控。 ? ? ? ? 第一章? 無效成本的概念 ? ? ? ? 概念：無效成本是指在項目實施過程中產生的對形成產品或提升價值、促進營銷、縮短開盤是等沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。 ? ? ? ? 目的：在房地產由黃金時代到白銀時代，再到青銅時代，利潤越來越薄，更加需要嚴控成本。實施無效成本管理與控制，目的為減少無效成本、降低項目成本費用，以最少的經濟消耗取得最優的經濟效益。 ? ? ? ? 覆蓋范圍：無效成本覆蓋各類合同的分析，涉及設計、工程、營銷、財務、成本等各個業務口，因此我們需要分析項目成本，找出成本構成的有效和無效部分。 ? ? ? ? ? ? ?第二章? 無效成本的管控措施 ? ? ? ? 無效成本具有零收益的特殊性，因此控制無效成本是降低房地產開發項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養和提高房地產企業各部門的成本意識，而以數據語言展現建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。 ? ? ? ? 我們可以從以下幾個方面著手控制無效成本 ? ? ? ? 1、建立無效成本臺賬 ? ? ? ? 可以在一月一清臺賬的基礎上，同時反映無效成本數據。 ? ? ? ? 2、無效成本的數據來源 ? ? ? ? 成本主管可以在圖紙、合同或補充協議、索賠、設計變更、現場簽證、結算等審核過程中發現的無效成本事件。 ? ? ? ? 3、建立無效成本數據庫，作為成本數據庫的一部分，促進成本結構優化，為新項目目標成本編制、實施過程中提供參考，避免重復發生。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第三章? ?典型案例分析 ? ? ? ?1） 投資階段 ? ? ? ? 1、拿地后政府相關部門增加建設單位建設內容，如增加紅線外幼兒園、綠地、道路等的無償代建。 ? ? ? ? 2）前期報建 ? ? ? ? 1、溝通PC率的問題，在PC率指標有彈性的時候，與政府主管部門溝通，降低PC比例10%，大量降低造價。 ? ? ? ? 2、外立面方案報批中，主管部門要求增加鋁板、石材等造價較高外立面項的比例。 ? ? ? ? 3、 供電外線距離溝通。 ? ? ? ? 3）研發階段 ? ? ? ? 1、空調反坎高，機器放進去 影響通風量，就要把基礎加高。 ? ? ? ? 2、設備選型變了，原來設備基礎放不進去，要拆除（可以空調、可以風機）。 ? ? ? ? 3、地庫頂板、底板找平層取消JM-2防水劑。 ? ? ? ? 4、抗裂鋼纖維改成鋼筋網片。 ? ? ? ? 5、地庫頂板地面找平層兩次澆筑改為一次澆筑，同時減少找平層厚度（100厚改為70）。 ? ? ? ? 6、房間不同做法部位，標高系統未與各專業做法校驗，導致完成面高度不一致，需通過增加找平層厚度的方式調整面層標高。 ? ? ? ? 7、裝修圖紙中出圖時水電圖紙未認真審圖，導致實際線路比施工圖紙多2個回路才能滿足功能要求。 ? ? ? ? 8、某項目大部分戶型為濕法地暖，少量干法地暖，施工圖紙做法中全部含精找平做法。精后期審圖，取消干法地暖的精找平做法。 ? ? ? ? 9、消防功能的北外連廊，取消飾面裝飾做法。 ? ? ? ? 10、單元門，規范要求門的凈開必須為1100，某項目門洞預留1200，兩邊各1個門框柱50，地彈簧100，凈開900，且為雙扇門1200-100=1100/2。施工完成后全部拆除， 拆門框柱、門，換成單開彈簧門。 ? ? ? ? 11、分體空調改VRV ，后開洞增加許多費用，同時原按分體設計的空調擱板嚴重浪費。 ? ? ? ?12、?PC圖紙優化設計，裝配率盡量放在裝修相關科目中，盡量少采用豎向構件。 供電外線優化。 ? ? ? ? 13、外機空調百葉過密，造價增加，影響散熱。 ? ? ? ? 14、無任何功能的屋面砼花架梁。 ? ? ? ? 15、室外景觀視線非敏感區的高標準設計，如某項目水景的根部水溝，設計為黃銅飾面，有華為中國黑飾面。 ? ? ? ? 16、售樓處功能冗余，影音室未起到實際作用，浪費成本。 ? ? ? ? 17、項目分期施工時，不同期交界處因一期提前驗收，在二期施工市政管線時，容易破壞一期景觀。應對辦法可以在一期驗收時交界處景觀暫時只施工草坪，待二期施工后再進行其他較貴景觀的施工。 ? ? ? ? 18、專業圖紙深化設計深度不夠，造成招標后增加簽證索賠。如幕墻線條等。 ? ? ? ? 19、陽臺往空調外機處的洞口，原設計為木門，施工完成后變更為可拆卸百頁。在各專項圖紙深化過程中尤其需注意交界面處。 ? ? ? ? 20、某項目商業示范區，由于展示時間較早，大區整體室外綜合管線方案未確定，商業鋪裝下無雨污水管線；室外管線方案確定后，部分管線需經過商業示范區，室外鋪裝面需破壞，待管線施工后再行恢復。 ? ? ? ? 4）施工階段 ? ? ? ? 1、太陽能基礎砼施工，單個墩子施工砼、防水，太零星有的施工單位不愿意施工，最后業主換成鋼架包在太陽能里面。 ? ? ? ? 2、保溫鉚釘長度，鋁模施工無粉刷層時，保溫鉚釘可縮短，避免破壞防水。同時降低成本。 ? ? ? ? 3、爬架施工時，幕墻圖紙進度跟不上，既而幕墻單位進場時間跟不上，提前施工保溫，在幕墻施工時需切割并修補保溫，增加成本，增加外墻滲漏風險。 ? ? ? ? 4、精裝點位移位。總包預留的點位偏位、精度不夠，造成返工。 ? ? ? ? 5、VRV風口空調單位安裝出風位置的時候，是以房間進深的中間。裝修單位做吊頂的時候，風口是在扣除窗簾盒之后的中間。導致偏位。整改方法：把石膏板的風口加大。 ? ? ? ? 6、工程磚圍擋與營銷圍擋位置重合，拆除工程磚圍擋。處理方法：多部門提前交圈。 ? ? ? ?5）成本采購 ? ? ? ? 1、總包備案時，以降低價格備案，減少社保及印花稅繳納。 ? ? ? ? 2、試樁施工單獨招標時，建議清單編制時，機械進退場單獨列項，而不要讓投標單位考慮到打樁單價中。試樁量較小，機械進退場費相對占比較大，導致單價比單獨打樁價格高很多。在施工過程中，補試樁的概率比減少試樁數量的概率高。 ? ? ? ? 3、管樁施工完成后，土會被抬起大約管樁方量的120%-130%。在招標階段，需明確此部分土方抬升挖土費用的歸屬。 ? ? ? ? 4、含PC的項目，有些總包單位會索賠模板費用。安裝時，可以用支撐的方式，或者支撐+模板的方式。有的單位用的支撐+模板的方式。清單計價中，一般只計算了現澆構件部分。需在招標時明確如采用模板+支撐的方式，模板費用的歸屬，避免后期索賠。 ? ? ? ? 5、模擬清單招標時，盡量清單覆蓋全面，減少后期核價項目。 ? ? ? ? 　　綜上所述，房地產企業為了確保企業的生存與發展，必須努力降低開發項目的成本，才能在競爭中取得成本優勢。針對零收益的無效成本進行控制，通過對無效成本的分類、分析、統計方法與控制方法的剖析，能夠直接、高效地實現對成本的精細化控制與管理，可以最大程度地提高企業的收益，形成企業的成本優勢，提升企業的市場地位和核心競爭力。?